Что такое титульное страхование недвижимости и кому следует оформить такой полис
Термин «страхование титула» позволяет защитить права собственника на недвижимость во время проведения каких-либо операций с ней. Распространенная ситуация: человек приобретает квартиру. По документам — все в порядке, контролирующие органы одобряют сделку. Но через 4 – 6 месяцев появляется «дополнительный собственник», который обращается в суд с целью отсудить часть недвижимости. Это, к примеру, может оказаться близкий родственник продавца. Естественно, суд встанет на сторону истца. И хоть в теории все компенсационные потери должен понести первичный продавец, на практике бывает такое, что именно новый покупатель лишается возможности распоряжаться своей законной недвижимостью. Страхование титула — это полис, который в таких ситуациях обеспечивает абсолютную юридическую защиту. К материальным ценностям он напрямую не относится. Разбираемся, когда имеет смысл оформить титульное страхование недвижимости, как это происходит и о каких нюансах следует знать заблаговременно.
Что значит титульное страхование квартиры
В каких случаях собственник может потерять право собственности
Теоретически, каждый такой случай — уникальный. Но самые распространенные обстоятельства, когда собственники теряют право собственности по юридическим мотивам, следующие:
• признание договора недействительным (например, из-за наличия претендента в лице несовершеннолетнего);
• появление наследников, о которых заранее покупатель не мог знать по различным обстоятельствам (вполне возможно, что эта информация была утаена при проведении сделки);
• было оспорено или аннулировано решение суда, где на недвижимость предоставлялось право собственности;
• ошибка со стороны Росреестра при внесении актуальных данных в базу данных.
Подобные проблемы могут возникать с жилой или коммерческой недвижимостью любого типа: приватизированной, полученной в качестве наследства, построенной за собственный капитал и так далее. И все это означает, что заинтересованными в титульном страховании могут абсолютно все владельцы квадратных метров. Да и современная тенденция показывает, что граждане все больше интересуются данной услугой.
Зачем вообще необходимо титульное страхование
Покупателю необходимо ещё до подписания договора узнать, есть ли претенденты на право собственности, интересующей его недвижимости. Вот только на практике это не всегда возможно сделать. Ранее с участием дома или квартиры могло быть проведено более 10 сделок. И в каждом из случаев могут присутствовать законные наследники, прямо претендующие на часть жилья. Поэтому даже профессиональные юристы или банковские представители, сопровождающие сделку, не могут предоставить гарантию в 100% о том, что недвижимость — «чистая» в плане обретения права собственности. Статистика тоже на это указывает: порядка 15 – 20% договоров купли-продажи действительно могут быть оспорены в любой момент со стороны законных правопреемников.
И титульное страхование недвижимости от страховых компаний — самый надежный вариант юридической защиты в таких ситуациях. Ведь даже если новый собственник потеряет свой капитал ввиду неудачной сделки — он получит компенсацию в полной мере.
Титульное страхование недвижимости что это простыми словами
Чем отличается от традиционного страхования жилья
Обычная страховка недвижимости защищает от «материальных повреждений», ввиду которых объект теряет свою первоначальную оценочную стоимость. При этом, кто именно является собственником — не главное. Страховка распространяется именно на недвижимость.
Что значит титульное страхование квартиры? Это защита права собственности. Состояние жилья при этом никакого значения не имеет. Возникновение пожара, затопления — не компенсируются. То есть это два кардинально разных вида страхования.
В какой момент возможно оформление титульного полиса
В зависимости от обстоятельства, это можно сделать и до того, как было передано право собственности, и уже после. Главное — до наступления страхового случая, когда может быть использован полис.
Если опираться на юридическую практику, то данная услуга больше всего востребована банками. Ими оформляется титульное страхование недвижимости при ипотеке. Соответственно, если наступает ситуация, когда заемщик перестает вносить платежи по взятым обязательствам, но банку отказывают в отчуждении имущества (например, у семьи это единое жилье и в нём проживает несовершеннолетний ребенок), то титульное страхование — компенсирует потери.
Естественно, право собственности должнику в этом случае не передается, разбирательства продолжаются. Но все это может занимать и несколько лет. И банк, в теории, теряет возможность использовать свои финансы (фактически они становятся замороженными).
Конечно же, титульное страхование доступно не только банкам, а и всем желающим владельцам домов, квартир. Более того, в большинстве случаев, при оформлении обычного полиса, титульный — тоже в него включают «пакетом». Рекомендуется детально изучать предоставляемые страховой компанией договоры.
Что такое титульное страхование при ипотеке квартиры — рассмотрено выше. Но подобные ситуации бывают и при корпоративной покупке квадратных метров. Там юридические и правовые риски для банка ещё выше. Опять же, полис может применяться по отношению не только к жилой недвижимости.
Каким образом можно застраховать
Предельно просто: обратиться в страховую компанию, предоставляющую такие услуги. Если же речь идет об оформлении ипотеки, то, как правило, банк предоставит перечень страховщиков, с которым он сотрудничает в этом направлении. В Сбербанк титульное страхование недвижимости работает по такой схеме. Останется только изучить предложение каждой компании, выбрать максимально подходящее и выгодное для себя. А далее — обратиться лично к страховщику для оплаты и получения полиса.
Иногда банк в рамках партнерской программы самостоятельно оформляет такие страховки, включая их в кредитный договор. Заемщик должен знать, что он вправе отказаться от этого на законных основаниях. Вот только банк может это учесть при рассмотрении заявки на одобрение ипотеки. И теоретически, отказаться от сотрудничества с потенциальным заемщиком.
Титульное страхование недвижимости оформить
Какие документы нужны
Каждая страховая компания выдвигает индивидуальные требования. Но в большинстве случаев от клиента запросят следующий пакет документов:
• выписка из ЕГРН, причем срок с момента её формирования не должен превышать 30 дней (в электронном виде с ЭЦП тоже принимают);
• договор или иной документ, который подтверждает получение права собственности или гарантирует его обретение в ближайшее время;
• техпаспорт;
• отчет о рыночной стоимости недвижимости (большинство страховщиков могут самостоятельно его сформировать на основании предоставленных данных);
• выписка из домовой книги;
• платежные реквизиты (для получения компенсации).
На свое усмотрение страховщик имеет право запрашивать и иные документы.
Сколько стоит титульное страхование
Самостоятельно рассчитать стоимость титульного страхования квартиры или дома практически невозможно. На сайтах страховщиков нередко есть «онлайн-калькуляторы», введя некоторые статичные данные, в которые можно получить предварительную цену полиса. Но дополнительно учитывается «продолжительность истории недвижимости», а также от суммы, которая выплачивается при наступлении страхового случая. Чем она дольше — тем дороже обойдется страховка. И итоговую цену страховая компания озвучивает уже непосредственно при индивидуальном обсуждении условий договора. Ведь существует ещё такой фактор, как «индивидуальный повышающий коэффициент». В общем, слишком много производных, от которых зависит стоимость полиса.
Среднее же значение на потребительском рынке — от 0,13 до 0,3% от той суммы, которую получит застрахованное лицо в случае наступления страхового случая (как правило, это вся рыночная стоимость недвижимости). Можно это число использовать как базовый ориентир. А сколько стоит титульное страхование квартиры, указывается только после детального изучения предоставленных документов.
Что можно считать страховым случаем
В полисе, где указывается стоимость титульного страхования недвижимости, также указывается список страховых случаев, когда застрахованное лицо вправе претендовать на получение компенсации. В большинстве случаев это:
• договор был подписан или инициирован несовершеннолетним, без наличия согласия от родителей, опекунов или иных законных его представителей;
• продажа или покупка недвижимости осуществили без согласия супруга (в тех случаях, когда это является обязательным условиям для утверждения договора нотариусом);
• сделка была проведена с участием недееспособного лица, тогда как согласия от его законного представителя — нет;
• подписание договора одной из сторон, когда физическое или психическое её состояние не может гарантировать, что человек действует осмысленно;
• документы подписаны под давлением (угрозы, обман, мошенничество);
• договор подписан неуполномоченным распорядителем (человек не имеет права распоряжения или оно было аннулировано);
• изъятие недвижимости по закону о банкротстве (если сделка была осуществлена за год до соответствующего события);
• при подписании договора был скрыт тот факт, что есть претенденты на право собственности (это может быть даже гражданин другого государства).
Это — только самые распространенные, но далеко не все страховые случаи, при наступлении которых можно претендовать на компенсацию от страховой компании. Главное условие — это аннулирование, смена условий права собственности.
Когда титульное страхование не защитит
Также необходимо разобраться в ситуациях, когда титульное страхование недвижимости не защитит право собственности. Например:
• сделка была осуществлена на полностью законных основаниях;
• договор подписан собственником, но затем передумал продавать недвижимость;
• конфискация и схожие действия по отношению к квартире;
• собственник совершил уголовное преступление или по решению суда его квартира будет реализована в счет уплаты долга (алименты, долг за нанесенный вред).
К сожалению, перечень таких ситуаций страховые компании редко включают в сам договор. Поэтому рекомендуется требовать предоставить разъяснения по этому вопросу, если у клиента возникают какие-либо сомнения касательно условий оформляемого полиса.
На самом деле страховка — не универсальная и гарантийная защита прав собственника. Но во многих юридических пререканиях действительно может обезопасить от финансовых потерь.
Что компенсируют
При наступлении страхового случая можно рассчитывать на компенсирование следующих расходов:
• возмещение цены недвижимости;
• возмещение части цены недвижимости (если оспаривается только доля в ней).
А вот судебные издержки, потери на юридической помощи, штрафы — не возмещаются. Но если новый собственник считает, что его права были нарушены, он может в судебном порядке требовать выплатить компенсацию от стороны ответчика. Как правило, это бывший собственник, с которым и был подписан первичный договор о приобретении квартиры, дома.
Итак, что такое простыми словами титульное страхование недвижимости? Это защита от возможной потери статуса собственника после покупки квартиры, дома. Преимущественно такие полисы оформляются банками при одобрении ипотеки. Но получить данную страховку может кто угодно по своему усмотрению. Более 100 компаний на потребительском рынке РФ предлагают соответствующую услугу.
