Как правильно сделать досрочное погашение ипотеки
Любой заемщик хочет знать, какие условия действуют в части досрочного погашения ипотеки в 2023 году в Сбербанке или иных банках, что значит эта процедура, есть ли у нее плюсы. Ведь пока деньги не выплачены в полном объеме, квартиру нельзя ни продать, ни подарить. Покупатель формально является собственником объекта недвижимости, а на практике не может распоряжаться им. Даже о прописке в квартире членов семьи необходимо уведомлять кредитора.
Рассчитать досрочное погашение ипотеки
В чем заключается суть досрочного погашения ипотеки
Обязательное приложение к любому кредитному договору — график платежей. В нем банк обозначает, какие суммы и когда надлежит вносить в погашение задолженности.
Если заемщик действует в строгом соответствии с графиком, то последний платеж он внесет через много лет. Чтобы иметь возможность распоряжаться имуществом раньше, собственнику квартиры необходимо:
1. Вносить на счет большие суммы.
2. Каждый раз уведомлять банк о необходимости списать в погашение задолженности не только текущий платеж, но и деньги сверх этого.
Подобные действия и называются досрочным погашением ипотеки. Деньги при этом могут поступать не только от основного заемщика, но и от созаемщиков и поручителей. И банк не может этому помешать. Он не вправе применять штрафные санкции к тому, кто хочет выплатить кредит раньше договорного срока.
Хотя финансовым организациям подобные действия и невыгодны. Они не получают ожидаемую прибыль и им необходимо вновь искать заемщика, проводить его оценку.
Варианты, как выгоднее действовать для погашения ипотеки досрочно: что нужно в каждом случаеВыделяют несколько видов досрочного погашения ипотечного да и любого иного кредита:
1. Полное. Заемщик возвращает банку всю оставшуюся сумму основного долга, начисленные на дату погашения проценты, пени и штрафы (при наличии).
2. Частичное. Клиент вносит некоторую сумму. Она должна быть больше обычного ежемесячного платежа, указанного в графике. Банк после обработки этой суммы по согласованию с заемщиком либо уменьшает размер платежа, либо сокращает общий срок кредитования.
3. Особое. Заемщик выплачивает банку значительную сумму, но за счет не собственных средств, а субсидий, государственных или региональных дотаций и т. д.Вне зависимости от того, какой вариант выбирает заемщик, он обязан учитывать определенные условия. В противном случае досрочное погашение может и не состояться, так как банк просто не спишет в назначенный день внесенную на счет сумму.
Особенности досрочного погашения ипотеки — что нужно знать, чтобы ее рассчитать, какой вид уменьшения более выгоден
Все вопросы, связанные с закрытием ипотечного кредита — по графику или досрочным — всегда оговариваются в договоре между банком и заемщиком. Кредитор обязательно указывает, за сколько дней и в какой форме необходимо уведомить менеджеров о внесении большей суммы, где и как получить новый график.
Но банки не могут устанавливать более жесткие условия — это обозначено в Законе о потребительском кредите.
В какой срок необходимо уведомить банк о досрочном погашении
В соответствии с п. 3 ст. 11 Закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите» заемщик имеет право вернуть всю сумму кредита и начисленные проценты в течение 30 дней с момента получения денег. И при этом нет необходимости уведомлять кредитора о своих действиях.
Если заемщик решает в дальнейшем воспользоваться досрочным погашением, необходимо сообщить об этом в банк, как минимум, за 30 календарных дней. Кредиторы могут сокращать, но не увеличивать срок уведомления. Например, Сбербанк предлагает вообще работать без уведомлений. Заемщик в личном кабинете указывает, какую сумму планирует внести, и сразу получает новый график.
Расчет досрочного погашения ипотеки
Когда проводить досрочное погашение
В данном вопросе необходимо внимательно изучить договор и при помощи калькулятора на сайте, например, Сбербанка, посчитать досрочное погашение ипотеки. В самом крупном банке страны заявить о закрытии соглашения или о внесении большей суммы можно уже на второй день после получения денег. В общем же случае специалисты рекомендуют выбирать дни платежей по графику.
Как подать заявление на досрочное погашение
Единые стандарты здесь отсутствуют. Все зависит от условий конкретного договора. Некоторые банки стремятся перевести деятельность в онлайн-пространство. Другие настаивают на том, что заемщик обязан лично посетить какой-либо из офисов кредитора и оставить свою подпись под бумажным заявлением.
Как произвести расчет досрочного погашения ипотеки
Заемщик заинтересован в получении хотя бы предварительных данных о том, что он получает, возвращая деньги раньше графика. Практически все банки в 2023 году, например, Сбербанк предлагают воспользоваться калькулятором досрочного погашения ипотеки. Заемщик может указать, какую сумму планирует внести и увидеть, как банк распределит ее между процентами и основным долгом.
Когда лучше проводить досрочное погашение ипотеки
Специалисты-экономисты рекомендуют вносить большие суммы в первые годы выплат. Это связано со структурой платежей.
Большая часть банков, например, Сбербанк, работает по аннуитетной системе, и это нужно учитывать при обращении за досрочным погашением ипотеки. На практике это означает, что сначала заемщик выплачивает кредитору начисленные проценты, а только потом основной долг. Например, если ипотечный кредит оформлен на 20 лет, проводить досрочное погашение через 10-12 лет уже не имеет практического смысла. Экономия будет минимальной. Значит, выгодный срок ипотеки при досрочном погашении — это первые 4-5 лет. Проценты еще не выплачены. И их пересчет даст ощутимый эффект.
Принципы полного досрочного погашения ипотеки
Если заемщик планирует полностью расплатиться с кредитором, ему необходимо:
1. Решить, когда вносить деньги. Лучше это делать в плановые дни по графику.
2. Запросить в банке сумму основного долга и начисленных процентов на выбранную дату.
3. Информировать кредитора о предстоящем погашении в соответствии с условиями договора. Сбербанк всю необходимую информацию о том, как правильно вносить деньги и проводить досрочное погашение ипотеки, размещает на своем сайте.
4. Перечислить деньги на счет. Если заемщик внесет даже на копейку меньше, списания в назначенный день не будет.
5. Дождаться сообщения от банка о том, что нужная сумма направлена на закрытие ипотечного кредита.
6. Получить в офисе кредитора справку об отсутствии задолженности и запросить закладную с необходимыми отметками. Выдать этот документ обязаны в течение максимум 1 (одного месяца).
7. Обратиться в Росреестр с заявлением о снятии обременения с квартиры. Для этого в регпалату обязательно предоставляется закладная. Если документ изначально имел электронный формат, банк самостоятельно перешлет его в Росреестр.
Только после этого заемщик может в полной мере распоряжаться своей квартирой. Ее можно продавать, дарить и т. д.
Перерасчет ипотеки при досрочном погашении
Как происходит частичное досрочное погашение ипотеки
Формально алгоритм действий остается тем же, что и при полном расчете с банком. Но вместо справки о закрытии задолженности заемщик получит новый график платежей.
Перед тем как внести частично деньги в досрочное погашение ипотеки, покупателю квартиры нужно определить, как платить далее, что уменьшать — ежемесячный платеж или срок действия договора. В первом случае заемщик сразу замечает выгоду. Снижается финансовая нагрузка. Больше денег с зарплаты остается на руках.
Но с точки зрения перспективы второй вариант более выгоден. Раньше удастся закрыть договор и получить возможность в полной мере распоряжаться своим жильем.
Важно учитывать, что банки могут устанавливать свои правила в части того, как уменьшается ипотека при досрочном частичном погашении. Например, в Сбербанке в онлайн-формате можно внести не менее трети от суммы ежемесячного платежа. Если заемщик планирует заплатить меньше, ему придется обращаться в отделение банка. Но в любом случае ему сразу предоставляют новый график.
Перерасчет ипотеки при особом досрочном погашении
Отдельные категории граждан могут закрыть ипотечный кредит — полностью или частично — за счет материнского капитала или иных субсидий. И в каждом из этих случаев важно знать, как действовать.
Закрытие ипотеки с применением материнского капитала
Один из доступных способов использования средств семейного сертификата — улучшение жилищных условий. Деньги можно направить на оплату первоначального взноса или погашение ранее взятого кредита.
Чтобы распорядиться средствами маткапитала, необходимо подать заявление в Социальный фонд (ранее ПФР). По желанию можно съездить в подразделение Соцфонда, но проще заявление подать через Госуслуги.
В Социальном фонде проверят право конкретного гражданина на использование средств сертификата. В среднем на перечисление денег банку требуется 1 (один) месяц. И здесь заемщику нужно учитывать следующие моменты:
за счет средств материнского капитала нельзя закрыть начисленные пени и штрафы. Только — основной долг и проценты за последний месяц;
у заемщика нет права выбирать, что лучше уменьшать — срок кредитования или платеж — при досрочном погашении ипотеки за счет маткапитала. Банк автоматически уменьшит размер ежемесячного платежа.
Нельзя забывать и о том, что после снятия обременения с квартиры заемщик будет обязан выделить доли всем детям, рожденным в данном браке. На кого из них конкретно получен капитал, не имеет значения.
Закрытие ипотеки с использованием субсидии на 450 тыс. рублей
Уже несколько лет семьи с 3-мя и более детьми могут рассчитывать на дополнительную помощь от государства в размере 450 тыс. рублей. Эти деньги можно использовать только для погашения ипотечных кредитов. Как вариант, их можно внести в качестве первоначального взноса.
Заявку на субсидию можно подать на Госуслугах. Но можно и лично посетить офис кредитующего банка. В любом случае — при обращении онлайн или личном — важно знать, какие документы потребуются для досрочного погашения ипотеки. Заемщик должен предъявить свой паспорт и свидетельства о рождении детей.
Банк самостоятельно проверит документы обратившегося и обратится в органы соцзащиты. После того как заявку на субсидию одобрят, ее направят на уменьшение ежемесячного платежа. По такому же принципу действуют и иные дотации, в том числе выделяемые на региональном уровне.
При использовании субсидии нужно учитывать один момент. Деньги выделяют только 1 (один) раз. Если, например, осталось погасить не 450, а 268 тыс. рублей, использовать остаток в следующий раз не получится. Он останется в ведении государства. И новые 450 тыс. заемщику никто не выделит.
Заключение
Уже с первых дней кредитования большей части заемщиков нужна информация о том, как меняется ипотека при досрочном погашении. Закрыть кредит можно как полностью, так и частично.
В любом случае заемщику необходимо заранее уведомить банк. В соответствии с законом «О потребительском кредите» сделать это необходимо за 30 дней до предполагаемого списания денег со счета.
Если заемщик закрывает ипотеку полностью, ему обязаны предоставить справку об отсутствии задолженности и отдать на руки закладную на объект. Если же погашение было частичным, банковский клиент получит на руки новый график платежей. При помощи калькулятора на сайте кредитора можно рассчитать, как пересчитывается ипотека, что выгоднее уменьшать при досрочном погашении: срок финансирования или ежемесячный платеж.
