Оценка ипотечной квартиры при покупке

В банковской ипотеке чаще всего залогом становится жилье, на покупку которого обычно берут кредит. Суть ипотеки – выплатить деньги банку, чтобы квартира наконец-то стала своей, а пока клиент тянет лямку регулярных платежей, жилье ему как бы не принадлежит, и от этого никуда не деться. Если заемщик не справляется с ипотекой, банк может продать квартиру на торгах: в этом заключается сила ипотечного кредита, или ликвидный залог, на профессиональном языке финансистов. Банку важно, на что конкретно он выдает свои деньги, и сможет ли потом так же легко их вернуть после продажи. Ведь если заемщик взял 5 миллионов на хижину с кривыми стенами и дырявой крышей, вряд ли найдется второй так же человек, который захочет купить неликвидное жилье по той же цене. А это значит, что банк понесет значительные убытки, если выдаст кредит без тщательной проверки. Именно этим целям призвана служить оценка недвижимости.

Для банка оценка – гарантия того, что жилье можно будет отбить в случае форс-мажора у заемщика, а для заемщика оценка недвижимости является гарантией того, что квартира стоит той суммы, за которую выставлена на продажу. Если оценка показывает высокий результат – все довольны и спокойны в завтрашнем дне.

Существуют банки, в штате которых имеются отдельные специалисты, берущие на себя всю головную боль с поиском проверенных оценщиков и экспертной работой с вашей предполагаемой будущей квартирой. Если такими кадрами банк не располагает, заемщику необходимо самостоятельно заняться поиском грамотного профессионала, который произведет честную, компетентную и адекватную оценку ипотечного жилья.

В качестве оценщика может выступать индивидуальный предприниматель или компания, специализирующаяся на подобного рода услугах. Независимо от того, имеете вы дело с организацией или частным лицом, специалист, работающий с вашей квартирой, должен иметь на руках следующие документы:

1. Документ, подтверждающий профессиональные знания в области оценочной деятельности (диплом, сертификат)

2. Членский билет в саморегулируемой организации оценщиков

3. Застрахованная ответственность (полис ОСАГО)

4. Информация о стаже работы в оценочной деятельности

Закон не ограничивает клиентов в выборе оценщиков, однако чаще всего банки имеют дело с одними и теми же компаниями и довольно неохотно принимают отчеты других специалистов, к которым вы можете обратиться. Лучше заранее поинтересоваться перечнем оценочных компаний, с которыми сотрудничает ваш банк, и среди них выбрать специалиста для работы с вашей квартирой.

После получения списка оценщиков от банка прозвоните несколько компаний и выясните ключевые вопросы:

· как быстро выезжает оценщик на объект

· сроки составления отчета

· стоимость оценки и второй копии отчета

Важно уточнять детали для каждой конкретной ситуации, потому что сроки и расценки на работу специалиста могут различаться в зависимости от характеристик объекта. В среднем оценщик прибывает на место в течение 1-2 дней после оформления вызова, спустя 3-5 дней составляет и передает вам отчет, при этом вторая копия может быть предоставлена бесплатно либо по стоимости примерно 20% от суммы оценки. Сама оценочная работа стоит 2-3 тысячи рублей.

По окончании обследования объекта недвижимости оценщик составляет отчет о проделанной работе, который впоследствии хранится в банке вместе с закладной на вашу квартиру. Отчет содержит стандартные сведения: заказчик и исполнитель оценки, методы проведенного исследования, основные характеристики квартиры - ее состояние, использование, в том числе информация о прогнозируемом положении данного объекта на рынке, насколько успешно можно будет ее продать. К отчету прилагается приложение с перечислением дополнительных документов, фотографий и иных сведений, которые имеют значение для выводов по оценке.

Отчет подписывает оценщик, он же ставит свою печать и прилагает документ с кратким описанием содержания. После чего одна из копий отчета передается заемщику, другая направляется в банк.

Существует два вида стоимости объекта, которые должен рассчитать оценщик: рыночная и ликвидационная. Первая является отражением способности жилья продаваться на рынке без спешки и форс-мажоров. Вторая стоимость – это минимальная сумма, которую сможет выручить за квартиру банк, продавая ее в кратчайшие сроки. Оценщик обследует саму квартиру и сравнивает с аналогичными объектами на рынке жилья, чтобы вынести свой вердикт и предоставить сторонам отчет.

На рыночную стоимость жилья влияет множество факторов: от расположения квартиры (район, удаленность от станции метро в крупных городах, инфраструктура) до технических характеристик здания и состояния самого объекта. Между домом, сданным в конце 70 годов прошлого века, и построенным пять лет назад, лежит огромная пропасть, потому что в учет идет все: наличие мусоропровода, этажность, наличие лифта, состояние подъезда, внешнего вида дома и внутренних коммуникаций (нужен ли капитальный ремонт), а также организованность парковки, детской площадки, зоны отдыха.

Состояние самой квартиры также имеет большое значение: на каком этаже она расположена, окна выходят на одну стороны или на разные, далеко ли проезжая часть, есть ли в квартире ремонт, и насколько качественно он выполнен: ламинат или линолеум, ванна окрашена масляной краской или выложена кафелем, проведено ли освещение. Часто даже при наличии оклеенных стен, в отчете может появиться отметка «требует ремонта», если обои местами выцвели, попачкались или ободрались. Ремонт с обоями, не требующими обновления, будет приравнен к «евроремонту», и на цену квартиры не повлияет стоимость использованных стройматериалов и дизайнерских решений – максимум, на что можно рассчитывать,так это повышающий коэффициент.

Оценщик также изучит рынок недвижимости в сравнении с аналогичными жилыми объектами. Панельные дома не сравнивают с кирпичными, однушки на последнем этаже – с трешками на первом, везде есть свои нюансы и критерии, повышающие или снижающие рыночную стоимость жилья.

Не бойтесь обратиться к оценщику с просьбой немного завысить стоимость обследуемой квартиры: чаще всего оценщики идут навстречу и ставят повышающие коэффициенты за наличие стеклопакетов, кухонный гарнитур и бойлер в ванной, которые останутся новым хозяевам жилья после продажи. На повышающих коэффициентах для однушки можно выбить до 600 тысяч рублей сверх рыночной стоимости на законных основаниях.

Если вы планируете приобрести квартиру на рынке вторичного жилья, не лишним будет дополнительно заказать полный отчет о проверке недвижимости на юридическую чистоту https://reestr.net/proverit-kvartiru