Все о самовольных постройках — что это, истории из судебной практики

ГК РФ и Обзоры судебной практики, касающейся самовольных построек, предлагают юридические толкования, но в конкретных случаях играют роль различные технические и бытовые нюансы. Не всем известно, что признается самовольной постройкой — из-за этого и возникают многочисленные споры жителей с соседями, местными административными и прочими органами.

Что означает самострой, разъясняет ст. 222 ГК РФ. Юридически сегодня это понятие относится к зданиям, сооружениям и другим строениям, если при их строительстве нарушены или проигнорированы законодательные нормы: регламент градостроения, правила землепользования и, собственно, строительства.

Пример: вы возводите коттедж на не принадлежащей вам земле, не получив разрешения на строительство. Или ваше строение частично расположилось на территории соседей.

Закон определяет разные виды самовольных построек. Они бывают:

• индивидуальными жилыми домами или коттеджами, где проживают граждане и их семьи;

• зданиями — они считаются разновидностью жилого дома;

• строениями — здания, объединенные с сооружениями (дом с баней и гаражом);

• сооружениями (мастерская, сарай и т. д., в них не живут);

• прочей недвижимостью.

Основания возникновения самовольных построек бывают разные: люди строят коттедж в сельской местности, потому что планируют перебраться в него на постоянное проживание из города, переоборудуют или достраивают имеющееся строение, возводят на участке отдельно стоящий объект. Следует учитывать, что иногда самострой — не все сооружение, а отдельные его сегменты.

Пример: вы владелец участка под ИЖС и строите на нем дом, соблюдая правила застройки и требования СНиП. Ваш коттедж на фундаменте, трехэтажный, в пристройке располагается гараж. Вы работаете удаленно. В семье появляются дети, работать на дому становится сложно — они шумят, отвлекают. Вы надстраиваете дом, соорудив мансарду над третьим этажом, чтобы создать там рабочее пространство, куда детям нет доступа. Но лишний этаж не понравился соседу: ваш дом стал сильно затенять его участок. Сосед пишет заявление о самовольной постройке в госинспекцию, и вам присылают уведомление: вы обязаны снести лишний этаж, так как на землях под ИЖС запрещается возводить сооружения выше 3 этажей (стройка производилась без учета ВРИ, то есть вы используете землю не по назначению).

Чем законно построенные объекты отличаются от «нелегальных»? Как определить самовольную постройку? По ряду признаков, позволяющих квалифицировать ее как самострой, по закону подлежащий реконструкции либо сносу.

Какие признаки у самовольной постройки в 2023:

1. Она располагается на земле, не предназначенной под застройку. Пример: земля получена под ЛПХ. Строения для использования в личном подсобном хозяйстве вы на ней строить можете. Но если построили жилое или капитальное — придется сносить.

2. Земля вам не принадлежит и вы ее не арендуете. Стройка на чужих гектарах запрещается, если вам не разрешил владелец.

3. Вы не позаботились о разрешении на строительство самовольной постройки. Что это означает? С 04.08.2018 вы, как застройщик, обязаны уведомлять о своих строительных планах местную администрацию: письменно извещаете ее том, что начали строить, прикладываете документацию на землю с техпланом. Завершив строительные работы, отчитываетесь. При отсутствии разрешения на самовольную постройку потребуется по суду доказывать, что она ваша.

4. При строительстве игнорировались все нормы строительства и регламенты о пожарной безопасности, санитарный и прочие.Строение вредно для здоровья или даже угрожает жизни людей: отравляет воздух, система ее водоснабжения грозит затоплением, она пожароопасна или построена так, что может обрушиться.

5. Важный нюанс: учитывается, знали ли вы об ограничениях на строительство. Если сможете в суде доказать, что не знали — самостроем строение считаться не будет. Если ограничения появились после возведения постройки — она также не считается самостроем. В обоих случаях снести ее за ваш счет по закону нельзя.

Если вы строили без разрешения и нарушили регламенты или правовой статус земли, соседи вправе написать жалобу в контролирующий орган. Если он выявит факт самостроя, то подаст в суд иск о сносе либо всего строения, либо его части, нарушающей регламенты.

Если ваше строение угрожает здоровью и жизни, на требование о ее сносе исковая давность вообще не распространяется. Срок исковой давности по сносу самовольной постройки, если на нее нет нужных по закону разрешений — 3 года.

Контролирующие органы вправе наказать за незаконное строительство. Для застройщика это грозит:

1. Выплатой штрафа за самовольную постройку на земельном участке. Физлица, то есть граждане, заплатят 2-5 тыс. руб. С должностных лиц или ИП взимают 20-50 тыс. руб. С юрлиц (компаний или организаций) — до 1 млн руб. Если вы продолжаете строительство, придется его прекратить. Если вам предпишут демонтировать уже построенное — потеряете и финансы, и недострой. При невыполнении предписаний административная ответственность уже может превратиться в уголовную.

2. Уплатой налога на капитальное строение, не зарегистрированное в Росреестре — придется выплатить налог за 3 года (последних) плюс 20% от этой суммы. Пени в данном случае — штрафная санкция. Если вы поставили дом на земле под ИЖС, но 10 лет не вспоминали о существовании кадастрового учета, налоговая инспекция насчитает общую сумму налога за все эти годы плюс коэффициент 2 согласно пункту 16 статьи 396 Налогового кодекса РФ.

3. Вам могут предложить переоборудование строения, чтобы оно стало соответствующим всем нужным требованиям и нормативам. Перестраиваете вы его за собственный счет, обычно судом устанавливается срок для переделки: от полугода до 3 лет.

4. Ну и крайняя мера — демонтаж. Постановление о сносе самовольных построек обычно выносится, если они стоят на земле в государственной либо муниципальной собственности. Если она частная, местная администрация подает в суд иск, требуя устранить самострой. Его дальнейшая судьба решается районным судом.

Образец документа о сносе самовольной постройки:

Если жилое строение имеет собственника, но является самостроем, ее по закону не могут снести при определенных условиях. Случаи, когда самовольная постройка не подлежит сносу:

• она стоит на земле под ИЖС — или это садовый участок, где разрешается строить жилой дом;

• ее параметры соответствуют всем нормам;

• вы зарегистрировали собственность на землю до 01.09.2018;у вас имеются подтверждающие этот факт документы.

Если вы не хотите, чтобы вас наказали за незарегистрированный самострой, можно узаконить самовольную постройку. Решать этот вопрос предстоит в суде. Оформляйте иск о признании права на самовольную постройку — если судья решит дело в вашу пользу, штрафы вам не грозят.

Собственником самостроя застройщик не является — вы не вправе распоряжаться строением: продать, подарить, передать в наследство.

Как зарегистрировать самовольную постройку и превратить ее в свою собственность? Вы располагаете разными возможностями:

• добейтесь, чтобы вам разрешили строить официально;

• попробуйте решить вопрос положительно с градостроительно-земельной комиссией;

• устанавливайте право собственности по суду.

Легализовать самострой по закону позволено исключительно владельцу земли, где находится строение. Как узаконить самовольную постройку на муниципальной земле? Строго соблюдать строительные нормы. Если при строительстве допущены серьезные нарушения — можете не надеяться на законный статус строения.

Признания права собственности на самовольную постройку реально добиться, если:

• земля, где располагается самострой, должна принадлежать вам. Стройку вы ведете с обязательным учетом ВРИ. На дату, когда подается иск, строение должно соответствовать нормативам. Иначе дело выиграть будет проблематично;

• самострой не посягает на чьи-либо права и не ущемляет чужие интересы. Вам не оформят право собственности на свинарник, если его «ароматом» дышат соседи на участке, примыкающем к вашему. Или на деревянный домик, поставленный без учета требований пожарной безопасности. Или при «захвате» чужой земли. В этих ситуациях вам не только не легализуют самострой, но и обяжут его убрать.

Реальные случаи из судебной практики: хозяин участка поставил коровник непосредственно под соседскими окнами. Второй владелец земли поставил ЛЭП — дело хорошее, но почему-то для этой цели он воспользовался не своим, а соседним участком.У вас есть 3 варианта легализации самостроя.

Какая документация потребуется, если вы решили добиться, чтобы Строительный надзор разрешил вам строить? Укомплектуйте пакет документации:

• ГПЗУ (градостроительным планом участка) и техусловиями на инженерные сети — за ними обратитесь в местную администрацию;

• актом обследования участка (он предоставляется проектной организацией);

• собственно проектом;

заключением по результатам экспертизы документации по проекту.

Если строение слишком сближается с фасадом стоящего рядом здания, требуется позаботиться также о наличии архитектурно-градостроительного решения. В пакете должны быть все документы, не содержащие недостоверных сведений и с корректным оформлением. В этой ситуации Стройнадзор предоставит разрешение.

Есть вариант проще: «дачная амнистия» еще действует. Этим путем возможна легализация хозяйственных и жилых построек на землях под ИЖС, ЛПХ и садоводство. Сделайте техплан — он должен оказаться в Росреестре вместе с документами, подтверждающими, что самострой стоит на ваших собственных гектарах.

Узаконить строение или оспорить вердикт местной администрации о демонтаже возможно в суде. Соберите пакет документации, состоящий из:

• заявления;

• ГПЗУ;

•выписки из ЕГРН или другого документа, подтверждающего, что участок ваш;

• квитанции (оплатите госпошлину — в этом случае оплачивается регистрация собственности);

• результатов экспертизы — самострой должен соответствовать нормативам.

Если слушания начались, а с экспертизой вы опоздали — не критично. Подайте суду ходатайство с просьбой о назначении строительно-технической экспертизы. Специалисты установят, чья земля, самострой ли там у вас, нарушаются ли чьи-то права и так далее.

Обратите внимание: суд учитывает, пробовали ли вы легализовать самострой в досудебном порядке. Если попыток не предпринималось — ваш иск рассматривать не будут.

Если строение легализовано решением суда, подавайте его в Росреестр. Таким образом, самострой будет являться легализованным, а по свидетельству о праве собственности не будет понятно, что строение возводилось самовольно — туда эти данные не внесут.

Дело может рассматриваться в течение нескольких месяцев. Быстрее процесс пойдет, если экспертиза не потребовалась (от 2 месяцев). В иных случаях, если спор сложный и суд вынужден обрабатывать данные, полученные от экспертов, разбирательство может идти до полугода. Росреестр зарегистрирует новые сведения в ФКП в течение 10 дней (рабочих).

Госпошлина за иск высчитывается исходя из стоимости самостроя. Сумма составляет от 400 руб., но не выше 60 тыс. руб.При экспертизе работу специалистов оплачиваете вы — признать право собственности нужно вам, а не суду.

Новые положения, появившиеся в законе о самостроях в 2018, отразились и на судебной практике по этим вопросам. Рекомендация, данная российским Верховным судом: при рассмотрении подобных дел суды должны позаботиться об изучении фактической стороны. Раньше дела о сносе самовольных построек завершались в основном решениями об их демонтаже. Сегодня, если есть возможность переоборудования постройки до соответствия требованиям, суд позволяет застройщику этим заняться.